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易小迪:新一轮繁荣地产时代即将到来
(2006/8/1)  点击3218次
作者:-- 蓝筹地产评论

在由本刊和北师大珠海分校不动产学院联合主办的“决胜二线城市,中国地产商的机遇与挑战”南北高峰论坛上,阳光100置业集团董事长易小迪说,人们在经历了市场体制变革后,更不应该忘记超越经济利益之外的历史性创新、社会使命感。值得欣慰的是在此次论坛上易总提出了目前中国的房地产业即将迎来第二轮繁荣时代。

  首先,易总认为眼前的中国房地产业正处在第一个繁荣时代的结束与第二个繁荣时代的开始。自1998年以来,房地产行业仅历经八年的迅速发展,改善了6万多家地产企业,住宅销售额高达12600亿人民币,房地产也由此迎来了第一个新的时代。根据国外经济归类,很多国家的房地产周期为7—8年,那么,中国的房地产是不是开始走向一个衰退周期,接踵而来的是严重的地产泡沫化,直至宏观调控的出台。易总认为,在某种意义上宏观调控正是纠正了房地产的发展方向,也为房地产下一轮的发展和繁荣创造了有利条件。迄今为止,房地产已经成为大众的消费热点产品,但为什么大家都批评房地产?易总说,实际上是房地产还没有把大众消费作为“第一客户”,大多数的地产商还是偏向城市的富裕阶层、中产阶级。

  此外,一线城市的消费价值已经占到了全国消费的1/3。如果加上珠三角区域,同等的消费占到了一半。可以说地产第一次繁荣时代一直聚集在以少数的开放城市和富裕地区为主要特征的一线城市。那为什么说将面临第二个繁荣时代的到来呢?易总从两方面阐述了他的观点,首先,他认为应该从富裕的阶层消费转向大众阶层。前提在于大众有改善居住的需求,因为原有的部分房子是不合格的,本身不存在价值。实际上客户消费的愿望和成熟已经超过了发展商自身,因为这种需求也是决定地产第二轮繁荣时代的因素之一。从某种意义上来说,随着经济不断发展,才会形成普通大众的消费能力,在财富有限的时候,才会不断提高生产力。

  其次,向二、三线城市扩张是第二轮地产繁荣时代到来的一个主要特征。现在企业的发展越来越走向规范,经济发展的条件也越来越成熟,但创业愈加艰难,工薪收入和中产阶级通过劳动所得的报酬相对越来越高。那么为什么会向二、三线城市转移呢?易总认为首先是经济发展有不可改变的规律,一定会有从大城市向中小城市推进的过程,只是时间的早晚问题。中国经济的发展,很担心出现少数城市的急剧繁荣和广大乡村的贫困落后,这也是中央政府不愿意看到的。为什么说地产不是迎来一个衰退的时代?易总说:“这正是中国经济增加潜力的一个表现,要为这种房地产迎来高峰的时代做好准备。虽然大家对中国房地产行业有较大的批评和争论,但房地产自身不应该陷入争论当中,忘记了自己的使命。”的确,地产商已经悄悄的在发生自身的改革,房地产也已经开始走向规模化、连锁化、专业化、品牌化。

  二线城市和一线城市在销售客户方面有着本质的区别。走向二线城市一定要走向成熟和标准化,同时还要创造能适合广大消费者能消费得起的产品,尤其是在暴利时代产生的产品。一个非常重要的前提是住宅房价不能太高,合理的利润数字是1.5倍。目前,产品的销售率在一类城市最高,产品投资在二类城市最高,三类还达不到要求,应该说这个数额是合理的,但是资本回报率不一样。二线城市可以用较少的钱取得更大的效果。但是为什么很多开发商不去二线城市?因为在二线城市人力资本回报加起来还不一定高于一线城市,特别是管理不善的时候。

  在繁荣时代要吸取教训,重复第一个时代的经验,尤其是城市的发展,一定要看到中小城市在第二个繁荣时代更广阔的发展。易总说:“我并不希望看到盲目的抬升地价和房价,尤其是大的发展商,产品价格上升的主要因素是地价,但也包括中间其他收费。其实房地产的单位产品利益一直在下降。我希望发展商也能够开发出更适合于大众消费、适合二线城市的产品,来迎接好中国二线城市的发展。”

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