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易小迪:开发商不再与政府博弈 也为城市承担责任
(2004/11/16)  点击4031次
作者:-- 易小迪专访

由搜狐网、焦点房地产网主办,北京瀚青国际地产运营机构承办,中国不动产学院协办,央视市场研究股份有限公司市场调研执行的“创造城市价值”2004中国地产年度奖评选活动业已拉开帷幕,专家研讨会作为本次活动一项重要的内容.
●发言实录

  【易小迪】:最近大家谈得最多的比如说行业现在的形势,说又紧缩银根了,又紧缩地根,可能是一个坏事情,房地产发展遇到了制约。实际上从另外一个角度讲,也是一个好事情。为什么?因为我们国家前几年城市的土地资源在快速的利用,这个资源是不可再生的,房地产行业是非常特殊的行业,GDP定义的是服务行业,它是长期存在的一个产品,和汽车都不太一样。所以土地资源也好,包括我们城市建设也好,我们要在这么短的时间内走完西方国家几百年要走过的历程,走太快了也不好。现在很多的城市,表面上很漂亮,可是它运行的质量并不很高。所以,为城市创造价值,很多的发展商都想到了,从我们阳光100的角度,为什么提出这个事情。就是说我们其实从几年前,就是1997年以前没有搞房改之前,大家做房地产项目的时候,拿到一个10万平米的项目就是一个大项目了,机会是很难得的。那个时候房地产行业一直不被认为是一个主流行业,觉得走这个路走得对不对?从事这个行业是不是有出息,很多人搞房地产以后总想转向别的行业,比如说工业行业。到了1998年以后,我们逐渐做大盘项目,做了几十万、上百万平米的项目,从一个城市扩展到现在的多个城市,我们现在是九个城市同时开发。而且每个城市我们基本上都处在一个非常重要的位置,都是大盘的开发。我们都能看到这个城市的变化和未来的变化,能看到未来这个城市在这个区域发生变化。当然我们在看到这个城市迅速变化的过程中,慢慢越做越感觉到害怕,甚至感到有点恐惧,就是这么大的城市,甚至有的时候一平方公里,两平方公里的规划,一个会议就定了。我自己就想,怎么能这么轻率就审批过去了,但是政府还希望你快,开发商也希望快,国外设计师说你给我半年的时间,我说不行你一个月就要出来,所以都是非常草率的事情。所以这个压力非常大,但是发展的冲动也是非常强烈的,因为机会非常难得的,今天这个城市你不做,别人可能比我做得还草率,所以我们要不断的发展这个项目。实际上我们做了一个投机取巧的做法,就是我们把一个大盘研究透,到另外一个城市的时候,把主要的想法和主要的理念重复,避免范一些研发的错误。但是也会有问题,有人会批评我们,所以阳光100的优点是风格非常一致,同样也城了缺点,有些人认为我们创新精神和变化不是很够。其实还有一个内在的含义,就是你根本没有时间研究一城一地的每一个项目。这其实,第一个是责任感的问题,因为你越做越大,你一定要把这个项目做好。

  第二个,我们感觉到这是来源于矛盾的冲突。因为我们发展商做项目是从微观到宏观,我们拿到一个项目,我们想这个适合开发什么项目。城市规划是从宏观到微观,这里面是经常有矛盾的,我们经常也会提议政府给我们做一些理解和让步。时间长了,政府也要求我们干这个干那个,都是互相妥协,后来我想我们能不能主动的站在别人的角度想想。这么一个大盘,有的时候我们还是在一个城市的中心地带,那么你能为政府做一些什么,有的时候和设计师发生矛盾的时候,我们想,最热爱这个城市的人是我们的市长,不是我们设计师,市长是土生土长,他对这个城市有自己的想法,有的时候和设计师个性的表现也有矛盾,这个时候就是责任感要超越单纯的商业的利益。

  再一个就是城市的协调发展问题,我们首先要感谢我们今天卖房子创造的价值,有30%或者50%是城市本身的变化带来的增值,不完全是产品带来了。我觉得我们都是沾了便宜,就是城市的变化带来了房子的增值,北京的房子为什么会这么贵,首先是卖一个城市,城市本身就是你的一个基础的平台。所以,我们提出为城市创造价值,很多的房地产上都很兴奋,但是我们也怕别人说我们炒作概念,我们说这个概念太大了,我们有一个副标题就是少数房地产商的长沙宣言,就是投石问路。我们想,这个绝对不是我们刻意炒作,就是希望提出一个探讨性的口号。在交流过程中,我们也意识到今天城市的发展,我们发展商也确确实实自觉不自觉的参与到了这个城市的建设过程,在城市发展过程中,过去城市的功能是过去政府定义的经济、政治中心,现在城市本身的意义也在发生变化。我们在做客户的时候提出一个想法,我们的客户是新型白领,他们到城市买一个房子绝不仅仅是就是买一个房子,或者改变一个生活方式,很多年轻人来是为了改变人生的道路。所以我们提出一个口号是为年轻人创造城市梦想,就是城市的功能不仅仅是过去的经济功能,它有很多的社会功能,很多人到城市来,作出的是改变他人生道路的选择或者是生活方式的变化,有的来到城市就是为了生活得更好。现在中国的幸福生活是在城市而不是在农村,社会的焦点也是在城市。我们发展商在做项目的时候实际上有意、无意的都在承担这个责任。我讲中国发展上有一个特殊的作用,和新加坡有一个很大的差别,就是我们有更多的权利决定做什么,但是实际上我们没有明白我们要承担什么义务,权利和义务是对应的。开发商发展上我们也接触了很多,当你做一个项目的时候,城市的规划把你限制得非常严格。今天我们在很多的城市做一个项目,你具体干什么,政府说你拿两个方案我们看一下,实际上你是做别墅还是再高楼,都没有明确的要求。实际上你有相当大的对城市发展决策的作用。但是很多的发展上并没有意识到这样一条,没有意识到政府给你这样的权利的时候,你要考虑哪些因素决定你这个大盘的开发。尤其是做省会一级的城市,政府确确实实对品牌发展上有迷信,觉得你们来肯定能把这个城市做好。实际上我们发展去并没有那么多的经验做两千亩,三千亩,我们就采取了一个投机取巧的方法,把一个做好的经验,尽可能在原有的基础上重复。而责任心是有的发展上没有考虑到的。

  第二个,我们考虑到如何把城市的发展跟项目的经济效益做一个良性互动。因为过去我们做规划和政府基本是吵架,就是政府从宏观头到微观,我们从微观谈到宏观,老想让政府给我们一些支持,政府就让我们改规划。这都是不统一的地方,但是我们也要互相妥协。我们有一个很好的例子,就是我们在重庆拿到的一块地,政府认为这个不是一个很好的地,是一个贫穷的居民的土地,我们规划的时候,当时做这个项目开总也参加我们评审了。就是当时没有提出这么多城市功能需要我们承担,但是由于我们想改变这个土地的价值,就是中低档的价值,所以我们提出了很多的做城市广场,做一些宾馆,做一些商务功能。做晚之后规划局长也是建设部去的,他非常高兴,他说你们主动把我们一些想做的城市功能你们承担了,比如我们重庆非常缺一个街中心的平地广场。所以,当时我们做了以后,他在我们那做了一个中国美食节。包括我们做了高档的商务功能的一些开发,把这个土地的性质改变了。当时我们做的目的是把这个商业价值和我们的投入结合起来,后来城市发展的过程和我们吻合了,就是城市本身又把它变成了CBD。但是你这个思路的考虑不完完全全就是一个奉献,这个就达成了一个良性的互动了。这次我们确确实实把我们的方案拿出来得到了政府的赞扬,他说你确实作做是重庆城的一张名片,反而经济效益又有了非常好的效果。我觉得为城市创造价值,我们发展上能做的事情,就是从市场的角度如何做到良性互动。

  我还有一个想法,就是我们真正在外地做大盘的时候,因为我们考虑的客户群是偏中档的客户群,就是我们特别感觉到老百姓对好住宅的迫切的需求是非常强烈的。销售量总是供不应求的,但是我们还有一个经验,就是这个与中国人的收入水平还是挂钩的,所以我们有的时候拿到一些土地的时候跟政府是反向的意见,有的时候我们感觉到中国人一定要在合理的层面创造一个舒适的生活环境。如果不是合理的话,比如说通过大量的使用土地,或者是大量的造价,可能也能为少数人创造效益,但是从大量老百姓的需求来说,他不能花太多的钱,但是又要有非常好的房子居住,这个是非常迫切的需求。我们阳光100有一个非常好的理念,就是向宜家学习,他们的理念就是让绝大多数能人用上世界最好的设计大师的产品。我们阳光100也是把中国的、外国的,大家认为非常贵的产品,非常优秀的设计,通过规模化的开发把成本降下来,希望更多的人买得起,包括对土地的使用效率。所以按照阳光100的理念,是人均家庭收入的10-12倍的单套房价是我们最好的销售点,就是我们为这些的老百姓创造价值。包括我们户型越做越小。

  天津是70到100是最好卖的,甚至越紧凑越好卖,这个需求是非常大的,但是又不能浪费它的品质。它有些功能是什么呢?就是原来的家庭功能变成社会功能,你房子小了以后你的客厅就要小了,但是小区公共的客厅,比如说会所等等,就是把这个功能延伸到社会了。再比如说我们设计费用也是非常高的,我们的经验是很简单的,比如说原来我们研究一个塔楼的设计,每个塔楼都可以不一样,研究它的市场定位,现在我们不这么想,我们把一个塔楼花很多钱研究透了,一盖就是十栋、八栋,就不改了,这种市场冲击力更好。这个就是我们在实践中想到的情况。

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