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易小迪:大限给有开发能力的公司提供了成长空间
(2004/10/25)  点击3565次
作者:-- 易总专访

李文杰】问易小迪易总,8月31号之后,您觉得对于各个房地产公司的机会是一样的吗?
【易小迪】实施831不仅仅是一个土地招标政策,最近政府出台了一系列的政策,包括按揭贷款的政策,预售政策,银行资本充足率政策。我讲一句开玩笑的话,把这一系列的政策组合起来,叫三十六计的一计,我觉得自己受了一点影响。

【易小迪】鼓励挂牌,我们到处去扩张,买地,合同签的是三年分期付款,还有一些有其他的优惠政策。很快,你一搞开发,比如说我有一个项目快封顶了,他说不行,必须要封顶才能拿到预售证,这就有资金压力。短期内来说,政策的不配套,土地挂牌政策,土地贷款的政策,这一系列的政策,对于我们来说,受了一些影响。因为它原来政策约定的条件不做数。

【易小迪】我们有一段时间,确确实实有混乱的时候,但是中长期来说,我们还是非常赞成这个政策,利远远大于弊。我可以把房地产的利分成两个来源。可能是我们很多公司做一个项目,他利润都是一样的,但是其实他的来源本质是不一样的。有一部分的利润来源土地的升值,有一部分来源于开发的利润,意见我们做囤积土地的时候,为什么很多人愿意做大盘,其实他50%,或者是更多的利润来源于土地升值,他没有仔细的分析这两个利润来源。

【易小迪】几乎挂牌之后,他把前一段的利润来源,完完全全的交给政府,或者是一级开发公司承担了。开发公司的利润完全突显出来了,原来有利润的公司,到了挂牌之后,利润率就完全不一样了。我是看好这种有开发能力的公司,会获得更好的成长空间,我想我们在座的,都是欢迎这样的趋势。所以说我觉得831之后,对于确确实实有开发能力的公司,是一件非常好的事情。

【易小迪】第三个,我还是可以把房价,刚才提到一部分,土地价格何妨价的这种,我觉得也可以分成两部分来去谈。从长期来说,房价的因素必然是买方因素,而不是供方因素。因为政府以前的承诺不做数了,买地,最后不断的增加成本,增加了很多贷款的条件,长远的因素来说,你可以因为这个因素而涨价。长远因素来说,中国房地产的竞争一定会慢慢进入买方市场,挂牌交易会加速这个过程。一旦进入买方市场,决定价格的力量来源于买方。

【易小迪】这之前,我们有一点经验,我们开发阳光100在每个城市的项目,一般把产品的价格定在他们家庭收入的15倍,跟市场是非常相近的,如果土地价格超过了我的15倍,我觉得长期来讲,是有风险的。政策从中长期来说,一定是有利于开发公司,而不利于那种投机性的,或者说不劳而获的公司。

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